房地产合作开发项目中合同解除路径分析与建议-广东坚果律师事务所

房地产合作开发项目中合同解除路径分析与建议

时间： 1162 点击次数： 2023-05-10

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前言

随着房地产行业形势不断变化，政策法规亦随之不断调整，由此引起房地产项目难以推进的情形屡见不鲜。依据法律规定，因政策而存在义务履行困难的一方可通过解除合同的方式结束项目的僵持困境，但在实际操作过程中仍存在难点，本文将结合法律规定及相关案例分析房地产项目中解除合同的路径。

01不可抗力背景下的合同解除

根据《民法典》第五百六十三条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。该法律规定赋予了当事人法定解除权，在此情况下当事人可通过邮寄书面通知或向法院起诉的方式行使解除权，合同自对方收到书面通知或法院起诉状副本之日起解除。在此路径下，当事人行使解除权的前提是其享有法定解除权，即需要符合法律规定的条件，现具体分析如下：

1、政策变化是否属于不可抗力

根据《民法典》[敏感词]百八十条规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据该定义，在房地产合作开发项目当中，政策的变化一般会被合作双方认为属于不可抗力，但在司法实践判定中，存在不同的观点。

根据（2019）[敏感词]法民再246号案件的裁判要旨，因[敏感词]法律、法规及政策出台导致当事人签订的合同不能履行，以致一方当事人缔约目的不能实现，该方当事人请求法院判决解除合同的，人民法院应予支持。即本案中认可了[敏感词]法律法规及政策的出台属于法律规定的不可抗力。

但在（2019）[敏感词]法民终773号一案中，[敏感词]院则认为，当事人未能提供证据证明政策前后变化的具体情况，以及该政策变化属于不能预见、不能避免并且不能克服的情形，对其关于本案存在不可抗力导致不能实现合同目的，合同应予解除的主张不予支持。同时，在北京法院发布的参阅案例第70号中，法院分析认为“《城市蓝线管理办法》自2006年开始实施，被划定蓝线的河道属于签订经营协议时已有的山区河道。城市蓝线主要根据江、河、湖、库、渠和湿地等城市地标水体进行区域界线划定，主要目的是为了水体保护和控制。城市蓝线划定前，涉及河道开发建设亦应依据当时相关政策提请行政部门审批。城市蓝线划定后，相应建设方案根据政策性文件具体要求面临相应的调整，该调整变化属于可预见的合理范围”，因此，该案中蓝线划定的变化并不属于无法预见的重大变化。在前述案件中，政策的变化并未被认可为不可抗力。

界定政策变化是否属于不可抗力，需要结合“不能预见”和“不能避免且不能克服”两个条件进行综合分析。“不能预见”，指的是在合同签订前无法预知，但基于同一政策的变化，在不同条件下对无法预知的标准可能存在差异，例如：“不能预见”作为判断当事人是否具有过错的重要因素，主要指造成合同履行困难的客观情况是善意一般人都无法预知的。如果当事人在能够预见到该等客观情况下仍然为之, 则具有过错，不能主张免责,该等客观现象也不构成不可抗力。“不能避免且不能克服”主要用于证明不可抗力的客观性与必然性，具体指当事人对于不可抗力事件的发生虽尽了合理注意和[敏感词]努力，仍不能阻止和克服，并因此导致合同不能履行。

因此，政策变化是否属于不可抗力，不能只凭学理定义“一刀切”，而需要根据政策变化的内容、合同签订时的情况以及是否属于可预见的合理范围等方面进行综合判定。

在签订房地产合作开发合同前，应当对项目开发流程涉及的政策进行梳理，特别是对已经发布征求意见稿、现有政策适用时效即将届满以及尚未颁布具体实施细则的政策进行全面梳理、分析和研判，并根据双方权责提前约定好相应的处理方式，通过将争议解决机制前置的方式确保合同的顺利履行。同时，在推进项目过程中，应当注意做好合规与文档管理工作，将当时的具体政策、项目推进情况形成书面材料进行留存，以便后续举证说明不可抗力存在时能加强举证的效果。

2、合同目的不能实现的界定

在判决解除合同的案例中，法院需要对合同目的进行界定，以衡量是否符合“不能实现合同目的”的情况。而合同目的可分为客观目的和主观目的，其中，客观目的指合同的交易目的，一般体现在合同的主要义务中，即合同标的在种类、质量方面的要求和体现。若合同为法律明文规定的典型合同，法院裁判时可根据合同类型、文本文意综合确定合同目的。主观目的则指当事人订立合同的动机，需要综合经验、交易习惯、行业管理考量，一般不作为确定合同目的的主要依据，但在无法通过合同类型或文意确定合同目的且双方对合同目的存在较大争议时，主观目的也将作为界定合同目的的因素之一。因此，若在合同文本体现的内容之外还有其他合同目的的，建议在合同中进行明确的约定，说明该内容为双方达成合意并据以订立合同的基础，以此将该内容确定为合同目的，尽可能降低后续潜在风险，降低确定合同目的的难度和不可控度。

在合同目的明确后，法院一般会综合考虑政策的变化对合同目的实现的影响程度、义务可否继续履行、履行期限及内容、因果关系、公平诚信原则等多方面情况，判定合同目的是否确实不能实现。值得注意的是，在政策的变化对合同目的实现造成了影响，但还存在补救方法的情况下，出于尊重双方合意以及维护市场交易的考量，法院一般不会轻易判定解除合同，而会依据具体情况要求当事人继续履行合同义务。因此在举证方面应当充分说明政策的变化对合同履行的影响程度，以说明已达到合同目的不能实现、无法补救的状态。

02合同僵局背景下的合同解除

在房地产合作开发项目当中，存在不少确实因政策调整、不可抗力等非主观原因而导致违约的情形，从而形成合同僵局。一般而言，违约方不享有合同解除权，但在一些长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，若一概不允许违约方起诉解除合同，可能会对双方都不利。因此，[敏感词]人民法院在印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（即《九民纪要》）中第四十八条明确了违约方解除合同的情形。在符合规定的情形的情况下，违约方可通过起诉的方式，以司法解除路径解除合同。需要注意的是，此情况下，当事人并不具有法定解除权，不能通过通知的形式直接解除合同，而仅拥有对继续履行的抗辩权。违约方通过起诉方式解除合同需要满足如下三个条件：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

由此可见，即便在形成合同僵局的情况下，违约方想要解除合同，也存在较大的难度。需要注意的是，此处的违约方主观是否存在恶意、显失公平认定均给予了法官根据情况行使自由裁量权的空间。其中，显失公平的认定一般需要考量若继续履行，履行可以获得的利益和投入的成本之间是否能够平衡、义务是否适宜强制履行。

由此，在司法实践中，法院进行裁判时也经常援引《民法典》第五百八十条规定终止合同双方的权利义务。例如，在公报案例新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案中，法院认为，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。在(2021)沪01民终2434号案件、（2020）吉民终409号案件中亦援引《民法典》第五百八十条、《九民纪要》规定，对合同履行情况进行了说理并判决解除合同，使合同双方摆脱僵局情况。

随着政策以及市场环境的变化，近年来，陆续出现了不少早期签订了合作开发合同或者前期服务协议的项目出现了合同僵局的情况，在合同相对方不配合解除合同的前提下，社区股份合作公司也很难通过起诉的方式解除合同，从而导致集体土地闲置的局面。为了避免合同僵局的发生，我们建议做好以下几个方面的工作：

（1）在合作开发合同签订前，针对项目的开发模式以及合作方式，做好政策梳理、风险研判以及可行性研究工作，提前研判项目推进过程中可能出现的变化（如规划调整、政策变化、民主决策等）以及面临的困难和风险。

（2）在合作开发合同签订时，需要明确合同目的（包括主观目的和客观目的）以及开发路径，同时，针对项目推进过程中可能出现的变化和风险，设置相应的权利义务、履约期限、违约责任以及退出机制。

（3）在合作开发合同签订后，注意做好项目管理以及文档管理工作，保留好书面材料（包括但不限于项目的会议纪要、政策规定、书面往来邮单、政府部门复函等）。

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